Chung cư mini – một loại hình nhà ở được nhiều người quan tâm, đã có những thay đổi đáng chú ý về mặt pháp lý. Dưới đây là 3 quy định quan trọng liên quan đến xây dựng chung cư mini, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, mà người mua cần chú ý.
Quy định về chung cư mini trong Luật:
Chung cư mini thường được hiểu là các căn hộ trong tòa nhà nhiều tầng với mục đích bán, cho thuê hoặc thuê mua, đã chính thức được đề cập trong Luật Nhà ở năm 2023. Mặc dù không có định nghĩa cụ thể, loại hình này được nhận diện qua các đặc điểm sau:
- Công trình có tối thiểu 2 tầng, mỗi tầng được chia thành các căn hộ dùng để bán, cho thuê hoặc kết hợp các mục đích trên.
- Tòa nhà có từ 2 tầng trở lên, quy mô tối thiểu 20 căn hộ dùng cho mục đích cho thuê.
Việc chung cư mini được ghi nhận cụ thể trong Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15), đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc quản lý loại hình nhà ở này.
Trước đó, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ phân biệt hai loại hình nhà ở cơ bản, tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 số 65/2014/QH13:
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Sự bổ sung quy định về chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 không chỉ giúp phân loại rõ ràng mà còn tạo khung pháp lý minh bạch hơn cho người mua, người bán, và các chủ đầu tư.
Chung cư mini sẽ được cấp Sổ hồng riêng:
Theo Điều 57 của Luật Nhà ở năm 2023 (số 27/2023/QH15), các tòa nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ, được gọi chung là chung cư mini trong bài viết, sẽ đủ điều kiện để được cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) nếu thỏa mãn các yêu cầu sau:
- Cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở, đồng thời thực hiện việc xây dựng theo đúng quy định pháp luật về xây dựng và các quy định liên quan khác.
- Trong trường hợp chung cư mini được xây dựng với mục đích cho thuê, các điều kiện sau cần được đáp ứng:
- Đáp ứng tiêu chuẩn dành cho nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.
- Đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo quy định đối với nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ.
- Đáp ứng điều kiện về đường giao thông để xe cứu hỏa và các phương tiện chữa cháy có thể tiếp cận, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Việc quản lý, vận hành các căn hộ trong chung cư mini phải tuân theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Từ ngày 01/01/2025, với các quy định trên, chung cư mini sẽ được cấp Sổ hồng riêng cho từng căn hộ, thay vì một Sổ hồng chung cho cả tòa nhà hoặc không đủ điều kiện để cấp Sổ như trước đây.
Việc đưa chung cư mini vào Luật Nhà ở năm 2023 không chỉ giúp loại hình này được chính thức công nhận mà còn quy định rõ ràng điều kiện cấp Sổ hồng và cách quản lý, vận hành tương tự như các loại chung cư thông thường.
Quy định xây chung cư mini về phòng cháy chữa cháy:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2023, các căn hộ trong chung cư mini sử dụng cho mục đích bán hoặc cho thuê bắt buộc phải tuân thủ các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy áp dụng cho nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Dựa trên Thông tư 06/2022/TT-BXD, loại nhà ở nhóm F1.3, bao gồm cả chung cư mini với các đặc điểm tương tự nhà chung cư, cần đáp ứng các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy như sau:
Lối thoát nạn:
- Lối ra từ tầng hầm qua buồng thang bộ chung phải được tách biệt với các khu vực khác bằng vách ngăn cháy loại 1.
- Nếu công trình có chiều cao dưới 28m nhưng không có lối đi riêng ra bên ngoài, lối đi phải qua khoang đệm ngăn cháy loại 1.
- Tầng có diện tích trên 500m² cần ít nhất hai lối thoát nạn. Với diện tích dưới 500m² và chỉ có một lối thoát nạn, các căn hộ ở độ cao trên 15m phải bố trí thêm lối ra khẩn cấp.
Cầu thang thoát nạn dạng cong:
- Thang cao không quá 9m; bán kính cong nhỏ nhất không nhỏ hơn 2 lần chiều rộng vế thang;
- Cổ bậc cao trong khoảng từ 150mm – 190mm
- Phía trong các mặt bậc rộng không nhỏ hơn 220m; đo tại giữa chiều dài của mặt bậc rộng không nhỏ hơn 250mm; phía ngoài của mặt bậc rộng không quá 450mm…
Tường và vách ngăn:
- Tường, vách ngăn giữa hành lang ngoài và các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa từ EI 30 trở lên.
- Các vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ cần đạt giới hạn chịu lửa tối thiểu EI 30 và mức độ nguy hiểm cháy cấp K0.
Khu vực tầng hầm và nửa hầm:
- Không được phép bố trí căn hộ tại các tầng này.
Như vậy, từ 2025, khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì quy định xây chung cư mini không chỉ có thể được cấp Sổ hồng mà còn đã có các yêu cầu cụ thể về phòng cháy chữa cháy theo pháp luật.